Mülkiyet hakları alım satımlar da dahil olmak üzere hukuki işlemlerin nasıl ilerleyebileceği konusunda önemli unsurlardan biridir. Bu nedenle emlak alım satımı söz konusu olduğunda çıplak mülkiyet ve müşterek mülkiyet en çok duyulan terimler arasında yer alır.
Çıplak Mülkiyet
İntifa hakkı gayrimenkulden faydalanma haklarından bir tanesidir. Başka birine ait bir gayrimenkul üzerinde ilgili hakkı elde edebilen kişiye tam anlamıyla yararlanma hakkı veren bir kavramdır. Bu hak gayrimenkulün sahibi üzerinde herhangi bir değişiklik yaratmaz. Ancak intifa hakkı elde etmiş kişiye her türlü kullanım hakkını sunar. Gayrimenkulun bu ikili sahiplenme durumunu anlatmak için çıplak mülkiyet denir.
Halk arasında genellikle kuru mülkiyet olarak da adlandırılır. Bu hakkın maddi değeri, gayrimenkulun gerçek değerinin üçte biri kadardır. Bu çıplak mülkiyet hakkına sahip olan kişi aynı gayrimenkulü bir başkasına kiralayamaz ve intifa hakkını yine bir başkasına devredemez.
Gayrimenkul üzerinde intifa hakkına sahip olan kişi, bu hakkından vazgeçebilir ya da feragat edebilir.
Müşterek Mülkiyet
Herhangi bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin hak sahipliği durumudur. Gayrimenkul henüz satılmamıştır ve henüz bölüşülmemiştir. Bu duruma müşterek mülkiyet adı verilir. Müşterek mülkiyet durumları çoğunlukla miras gibi durumlarda görülür. Her hisseder gayrimenkul üzerinde, hissesi kadar söz sahibidir.
Müşterek mülkiyet hali, gayrimenkulun satılması sonucu son bulur. Müşterek mülkiyet dahilinde bulunan pay sahipleri paylarını devredebilirler, haczedebilirler. Ancak Medeni Kanun’a göre diğer paydaşların, bu devir işleminde öncelik hakları söz konusudur.
Müşterek mülkiyette pay sahiplerinden herhangi biri kendi payının satışını yapabilir. Yine Medeni Kanun’a göre diğer pay sahipleri bu satış işleminde öncelik hakkına sahiptir. Bundaki amaç mülkiyete sahip kişiler arasına herhangi bir yabancı kişinin girmesi istenmiyorsa buna olanak sağlamaktır. Bu nedenledir ki diğer pay sahiplerinin bu satış işleminde öncelikli hale getirilmiştir. Ancak bu satış işlemini pay sahibi, noter aracılığıyla diğer paydaşlara da bildirmekle yükümlüdür. Diğer paydaşlara tanınan bu ön alım hakkı, bildirim tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 3 ayın sonunda düşer ve böylece diğer paydaşların ön alım hakkı da ortadan kalkmış olur.
